【黄骅待售房子能涨】黄骅房子_不确定性下的韧性与信心 穿越疫情半年考好于预期

来源:黄骅萝卜新房网发布时间:2020-09-01 18:12

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【黄骅待售房子能涨】 从来没有一次半年报季如此引人关注。 【黄骅房子】

来源:中房报

从来没有一次半年报季如此引人关注。

年初以来新冠疫情暴发,宏观环境诡谲。如今疫情影响逐渐消退,房企融资收紧的消息又不期而至。

上半年房企的经营表现受多大冲击,家底厚实几何,在融资收紧的倒逼下,下半年该如何应对?

目光聚集在了那些头部房企的半年成绩单上。截至8月26日,去年的房地产销售前10强,已有8家相继披露了上半年的业绩数据。整体看,疫情还是打破了头部房企延续数年的规模、利润双增长的大好局面,今年上半年,能够同时实现销售额、营业收入、净利润、利润率等指标正向增长的房企凤毛麟角。

好在作为一个拥有16万亿元市场容量的支柱产业,房地产行业在多次的市场波动中都表现出了足够的韧性。即便是在疫情下,身经百战的头部企业依然对增长抱有期待和信心。

碧桂园年初并未披露全年增长目标,但在中期业绩会上,该公司总裁莫斌透露,希望全年销售额有10%的增长。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛信心十足,认为全年可以超额完成3000亿元的销售目标。虽然上半年销售额同比跌了2成,绿地控股董事长、总裁张玉良还是强调保持年初目标不变、指标不减。

战略上的自信与战术上的谨慎并不相悖。“不确定性”开始频繁被提及,保利发展总结了影响未来行业走势的几个主要变量,包括今年以来土地市场“三高”带来的成本端上升压力,以及货币政策从新冠疫情期间的合理充裕向未来“定向滴灌”-变的可能,这些将使得房企的经营风险以及融资风险进一步加大。

融创中国董事长孙宏斌直言,目前是土地市场风险最大的时候,下半年整个市场的销售压力比较大。许世坛也觉得应该小心行事,等市场冷静冷静,稳一点、看得清楚一点再行动。

上半年业绩微降

比预期中好

疫情刚暴发的一二月份,房企的销售业绩可谓惨不忍睹,但自3月后,市场交投开始逐渐活跃,销售形势持续好-。整个上半年,全国商品房销售金额6.69万亿元,同比减少5.4%,商品房销售面积6.94亿平方米,同比减少8.4%,个位数的降幅比预期要好不少。

据中指研究院的统计,受疫情影响一季度百强房企销售额均值为168.0亿元,同比下滑19.5%,5月份销售额开始同比回正,6月为冲刺业绩房企加速营销去化,销售额已同比上升近30%。该机构对下半年的展望比较乐观,认为百强房企将在三季度实现累计销售额同比回正,全年销售额同比增长5.9%~9.6%。

在大市波动的背景下,头部企业的增长曲线平缓了不少,经营指标或多或少出现下行迹象。从销售额来看,下降幅度较大的是绿地和新城控股,绿地上半年地产的合同销售金额为1330亿元,同比下滑20.69%,新城控股为975.2亿元,同比减少20.3%。有分析师认为,下半年绿地至少需要取得15%的增长,才能达到去年的销售规模。保利上半年的全口径销售金额为2245亿元,同比下降了11.1%。碧桂园、融创以及华润置地均为个位数的降幅,世茂集团和中国海外发展则录得了同比正增长。

因为工期延后等原因,房企的营收、利润等指标的表现也不如往年亮眼。例如,绿地归属上市公司股东的净利润同比下降10.77%,华润置地的归母净利润同比减少9.30%,融创的毛利为177.6亿元,同比下降8.3%。新城控股上半年的整体盈利能力有所下降,毛利率、净利率分别较去年同期下降了11.4个百分点及6.89个百分点。就连“模范生”中海都难以幸免,上半年该公司实现毛利率、净利率、核心净利率分别为30.6%、23.3%、20.2%,同比去年同期分别减少4.3个百分点、3.5个百分点、2.2个百分点。

表现较好的指标也是有的,比如回款情况和融资成本。绿地声称回款质量在上半年明显提升,回款率约95%,较上年同期大幅提升16个百分点。保利的销售回款率也同比提升了4个百分点,达到90.1%。得益于上半年相对宽松的融资环境,头部企业的融资成本有所下降。融创在3月、5月份发行了两笔公司债,票面利率分别为4.78%、5.6%,比存量债券下降近200基点;碧桂园上半年的加权平均借贷成本为5.85%,相较2019年12月31日下降了49个基点;保利的有息负债综合成本仅4.84%,较2019年底下降11基点。

越是震荡的市场,上市公司越需要向市场释放信心,展示自身的抗周期扰动能力。许世坛说此前低估了市场的弹性,原本预计今年全国房地产销售额会下降10%~15%,但从最新数据看,预计可能也就是正负两三个点,还会在15万亿、16万亿元左右,甚至有可能超过去年一点点,整体来说市场还是不错,可能只是错失了一两个月的市场空间。基于这种判断,他认为下半年,世茂只要实现47%以上的去化率,便可超额完成3000亿元销售目标。

张玉良也强调,下半年绿地将紧紧抓住疫情形势、政策导向、市场需求、货币环境等“四个有利”条件,对冲上半年疫情影响,有信心保持年初目标不变、指标不减。

中海行政总裁张智超不敢把话说的太满,他表示,虽然上半年经历了疫情的影响,但管理层依旧坚定要兑现对市场的承诺,4000亿港元的目标有一定挑战性,需要充分努力,加上后面市场的契机才能更好的完成。

不确定性增加 风险上升

在谈及上半年融资成本下降的原因时,不少房企都会提到一个背景,就是行业融资环境整体宽松了。为减少疫情对经济的影响,年初央行为市场注入了不少流动性,其中不少资金流入了房地产行业,房企信用债发行规模上升、利率下降,手中有粮的开发商积极在土地市场争夺优质资源,推高了不少城市的地价。土地市场的火爆引起了监管层的关注,稍稍打开的融资大门瞬间又被关上。

保利表示,下半年,新冠疫情、国际关系摩擦对于经济发展的冲击仍将持续,流动性相对宽松与行业调控偏紧将并存,行业仍存在一定的不确定性。具体来说,房地产领域将继续保持从严监管的调控思路,货币政策由新冠疫情期间的合理充裕向经济恢复期的总量适度-换,未来将更加注重通过直达实体经济的结构性货币政策工具来实现“定向滴灌”效果,政策手段也将从“宽货币”向“宽信用”-变,房地产企业融资风险进一步加大。

此外,受益于年初流动性宽松及销售复苏的影响,土地市场竞争激烈,整体呈现出高起拍价、高成交价、高溢价率的“三高”特征,而在当前从严的调控环境下,土地成本端的上升压力将更加考验企业投资、运营能力,房地产企业经营风险将有所上升。

中海董事局主席颜建国也认为,这两年房地产行业的调控越来越精准,从因城施策、一城一策逐渐演变为了今年的一企一策。

因为这些不确定性的存在,投资者更关心房企们未来将如何安排融资与投资。据悉,在房地产融资新增“三道红线”的消息传出后,不少房企悄悄在内部做了一次压力测试,根据红线要求调整未来的融资策略。

颜建国说中海一条红线都没有碰,碧桂园也认为自己是安全的,只有资产负债率这一个指标略超过红线要求,未来计划进一步下调。融创表示自己已经提前行动了,从去年开始就一直在降低杠杆,调整负债结构,降低融资成本,希望明年能把净负债率控制在100%的红线以下。

钱不好借了,买地自然也要货比三家。孙宏斌看的很清楚,他认为目前正是土地市场风险最大的时候,开发商手中有钱,老百姓手中没钱,土地拍的贵,房价压力挺大的。所以,上半年融创没有怎么参与抢地大战,新增货值同比大幅下降了约64%。

不过,长远来看,对于各项经营指标相对稳健的头部房企而言,每一次的市场调整都是提升市场占有率的机会。在莫斌看来,平稳发展的房地产市场对碧桂园就是最大的利好,因为房价上升平缓,更能凸显企业的竞争力。颜建国相信,房地产行业的下半场,竞争的核心已经不是谁跑得快,而是谁能活下去、活的好、活的久。

黄骅待售房子能涨 【黄骅待售房子能涨】
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