【黄骅2019新房公众号】黄骅新房_库存增加但去化动力变强,推盘追赶销售的房企会继续降价促销吗?

来源:黄骅萝卜新房网发布时间:2020-08-25 13:55

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【黄骅2019新房公众号】 疫情对楼市的影响正在减弱,房企积极推盘追赶销售的动力变得更加强劲,这使得7月百城库存进一步增加。 【黄骅新房】

来源:中房报

疫情对楼市的影响正在减弱,房企积极推盘追赶销售的动力变得更加强劲,这使得7月百城库存进一步增加。

上海易居房地产研究院发布的最新报告显示,截至7月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为48031万平方米,环比增长0.2%,同比增长6.9%。

在供求关系上,7月份,百城整体呈现了“供大于求”的态势,虽然市场成交数据同样呈现同比正增长的态势,但节奏上略慢于供应数据。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,百城库存呈现同比正增长态势,存在库存积压和滞销的风险。如果库存压力继续增大,那么房企降价促销的频率将会加大。

虽然库存规模持续增加,但是在存销比方面100城已经走出了压力最大的阶段。7月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.7个月。今年前1-7月份数据,实际上呈现了比较明显的“倒U型”走势。

目前,各个城市去化动力增强,楼市供求矛盾有所缓解,但楼市炒作等乱象频发的背景下仍需警惕住宅去化问题。严跃进提醒说,今后在住宅销售领域,若是价格不稳,那么管控会持续,包括信贷政策等。所以对于各个城市来说,去库存的工作需要继续坚持,要引导合理购房需求积极释放。

房企推盘动力强,促销频率增加

新冠肺炎疫情的影响在不断减弱,楼市已经悄然发生变化。

8月24日,上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅库存报告》(以下简称“报告”),报告指出,截至7月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为48031万平方米,环比增长0.2%,同比增长6.9%。

7月作为传统的销售淡季,楼市库存规模却出现了增长,这是为何?

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,这与房企积极推盘追赶销售有关。在预售环境总体宽松的情况下,房企推盘节奏不减速,新增供应保持活跃态势。

他还提醒说,百城库存呈现同比正增长态势,存在库存积压和滞销的风险。如果库存压力继续增大,那么房企降价促销的频率也会随之加大。

房企推盘不减速直接导致库存增长,也影响到了供求关系。报告显示,虽然市场成交数据同样呈现同比正增长态势,但节奏上略慢于供应数据。7月份,100个城市新建商品住宅供应量为5564万平方米,成交量为5449万平方米,整体呈现“供大于求”态势。

房企深耕的二线城市库存增速最大

就城市来说,不同城市的库存规模分化也比较明显。报告显示,截至7月底,100个城市中一、二、三四线城市新建商品住宅库存总量分别为2923万、24673万和20435万平方米,同比增速分别为8.1%、11.4%和1.8%。横向看,二线城市的库存攀升力度较大。从时间轴看,今年二季度开始明显拉升。

“二线城市是很多房企重点布局的城市,对房企来说,要完成全年销售目标,二线城市的销售占据了非常关键的地位。”严跃进表示,二线城市新盘供应节奏明显加快,客观上使得库存的同比增速也偏大。

整体来看,截至7月底,100个城市中,有62个城市库存出现了同比正增长现象。在增速排名前10的城市中,二线城市的数量最多,包括杭州、郑州、呼和浩特、青岛、南宁、成都和昆明等。库存同比正增长受多重因素影响,如部分城市今年销售行情明显不如去年、部分城市在推盘方面明显降低了预售标准等。

存销比呈现倒U型

虽然库存规模持续增加,但是在存销比方面100城已经走出了压力最大的阶段。

报告显示,7月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.7个月,即市场消化完这些库存需要11.7个月的时间。

如果将时间拉长可以发现,今年1-7月份,百城存销比实际的走势呈现“倒U型”。在前4月,100城去库存明显受到了疫情的冲击,去库存周期陡然攀升,甚至超过了1年的水平。自5月份开始,去化压力总体有所缓解,当前已回落到1年以下的水平。

在城市结构方面,虽然二线城市的库存规模有比较明显的攀升,但是从存销比数据看,其反而是低于一线和三四线城市的,去化速度最快。

数据显示,7月份,100个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅存销比分别为13.9、11.3和12.0个月。

对此,严跃进认为,从市场消化本身来说,二线城市这两年户籍政策持续放松、人口导入速度快,市场消化能力持续增强

需要注意的是,在7月份存销比数值排名前10的城市中,除武汉外,剩下9个城市都是三四线城市。

严跃进认为,当前三四线城市的去库存问题是需要重点关注的。因为相比上一轮市场火爆的场面,当前三四线城市楼市交易表现是比较温和的。若是去化问题不能得到很好地解决,那么也会牵连这些城市后续的土地交易。

基于这份报告,严跃进强调,当前全国100城存销比呈现了倒U型走势,说明随着时间的推进,疫情对房地产销售和去化的影响正在减弱。尤其是随着二季度开始各类房企积极降价促销,各类城市的去化动力在增强,缓解了相应的供求矛盾。

“需要警惕的是住宅去化依然面临各类新问题。尤其是今年7月份各地政策频频调控,客观上说明部分城市房价又出现了炒作。”严跃进称,今后在住宅销售领域,若是价格不稳,那么管控会持续,包括信贷政策等。所以对于各个城市来说,去库存的工作需要继续坚持,要引导合理购房需求积极释放。

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